INGKRUSE › Hohe Eichen Passage › 2002 – 2005
Entstehung · Grundstück, Wohnungen, Gewerbe
2002 bis 2005
Grundstückskauf von der WMG, 48 verkaufte Eigentumswohnungen und eine Gewerbeebene, die im Bestand geblieben ist.
Erst das Grundstück, dann der Plan
2002 erwarb ich das Grundstück an der Hehlinger Straße von der Wolfsburg Wirtschaft und Marketing GmbH. Die Lage war damals unspektakulär: Randbebauung eines Wohngebiets, gegenüber ein Verbrauchermarkt, dazwischen ein großer Parkplatz.
Die Idee war nicht, ein Einkaufszentrum zu bauen, sondern eine Adresse zu schaffen — einen Ort, an dem Ärzte, Nahversorger und Dienstleister sich gegenseitig Frequenz bringen und die Bewohner der umliegenden Reihenhäuser zu Fuß hinkommen. Das Konzept trug damals den Arbeitstitel „Attraktiver neuer Marktplatz“.
Vermarktet wurde in zwei Strängen parallel: Eigentumswohnungen in den Obergeschossen an private Käufer, Gewerbeflächen im Erdgeschoss an Mieter. Beides gleichzeitig — das ist der eigentliche Grund, warum die Passage funktioniert.
Verkauf
48 Eigentumswohnungen
Die Obergeschosse wurden als Eigentumswohnungen geplant und einzeln verkauft — 48 Einheiten, größtenteils zwischen 60 und 90 m², dazu einzelne größere Wohnungen mit rund 120 m².
Warum getrennt verkauft wurde
Ein Objekt in einer Hand ist bequem — aber es bindet Kapital, das an anderer Stelle mehr leistet. Der Verkauf der Wohnungen hat den Bau der Gewerbeebene finanziert und gleichzeitig dafür gesorgt, dass über den Läden Menschen wohnen. Eine Ladenzeile ohne Bewohner darüber ist abends tot.
Die Gewerbeflächen habe ich behalten. Sie sind bis heute im Bestand der Vermögensverwaltung Kruse Drewes GbR — das ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bestandshalter.
Die Wohnungen wurden zwischen 2003 und 2005 übergeben. Der Bodenrichtwert am Standort hat sich seit 2003 mehr als verdoppelt.
Vermietung Gewerbe
„Vielleicht der zur Zeit attraktivste Gewerbestandort der Region“
So stand es 2002 auf dem Exposé. Der Satz war eine Behauptung — heute ist er durch die Mieterstruktur belegt.
Vermietet wurde nach Konzept, nicht nach Reihenfolge
Die Erdgeschossflächen wurden als Ladenlökale, Büros und Praxen ausgeschrieben. Entscheidend war nicht, wer zuerst kam, sondern wer die Mischung ergänzt: erst die medizinischen Anker, dann Nahversorgung, dann Gastronomie und Beratung.
Diese Reihenfolge ist der Grund, warum das Heilberufe-Cluster heute 867 m² umfasst und über zwei Jahrzehnte kaum Fluktuation hatte. Ärzte ziehen nicht um, wenn das Umfeld stimmt — und sie bringen die Frequenz mit, von der alle anderen leben.
Die ursprüngliche Gewerbeübersicht listete Einheiten von rund 40 bis 210 m² auf drei Bauabschnitte verteilt. Die Struktur ist bis heute weitgehend erhalten.
Die historischen Exposés zeigen den Stand von 2002. Bezeichnungen von Nachbarbetrieben und Flächenzuschnitte haben sich seither verändert — die Dokumente sind hier als Zeitdokument abgebildet, nicht als aktuelles Angebot.
Weitere Seiten zur Passage