INGKRUSE · Bauingenieure und Architektinnen · Wolfsburg
Befund, Kostenrahmen und Nachher-Bild für Ihr Bestandshaus – in drei Werktagen, ab 199 €.
Befund · 14 Punkte
Nachher
Gründerzeitvilla an der Ostsee · Prüfauftrag 2026 · Gartenseite Schieben zum Vergleichen
Das Problem
Käufer scheuen alte Häuser, weil die Kosten unkalkulierbar scheinen. Eigentümer verkaufen unter Wert, weil niemand zeigt, was aus dem Haus werden kann. Wir machen aus Unsicherheit eine Zahl und ein Bild.
52 %
der zum Kauf angebotenen Einfamilienhäuser haben Energieklasse F oder schlechter.
52 %
der Kaufinteressenten schließen ein unsaniertes Bestandshaus aus – wegen unkalkulierbarer Kosten.
−18,7 %
Quadratmeterpreis bei Energieklasse H gegenüber A+ im Bundesdurchschnitt.
Was Sie bekommen
01
Alle sichtbaren Mängel als Pfeilbild, jedem Punkt Gewerk, Regelwerk, Maßnahme und Wertfaktor zugeordnet. Kein Fachchinesisch, keine Dramatisierung – eine Liste, mit der Sie Angebote einholen und verhandeln können. Vier Musterauszüge direkt darunter
Treppenhaus · 14 Punkte · 6 Gewerke
So liest sich ein Befund
Vier Auszüge aus dem Prüfauftrag 2026 – Gartenseite, Treppenhaus, Halle, Dachgeschoss. Jede Zeile nennt den Sichtbefund, das Regelwerk, auf das sich die Maßnahme stützt, die Schritte in Reihenfolge und den Wertfaktor für Ihre Verhandlung. Der Kostenrahmen folgt im Dokument je Gewerk als Spanne.
| Nr | Mangel (Sichtbefund) | Fakten · Regelwerk | Maßnahme | Wertfaktor |
|---|---|---|---|---|
| 1 · 2 | Freitreppe: Wangen mit Putzabplatzungen, Ziegel offen, Risse in Wangen und Brüstung. Feuchte und Frost im Sockel; Setzung nicht ausgeschlossen. | DIN 18533 (Abdichtung erdberührter Bauteile) · DIN EN 1996 / DIN 18330 (Mauerwerk) · WTA-Merkblatt 2-9 (Sanierputz) |
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hochFolgeschaden, Tragfähigkeit der Treppe. Erstmangel am Haus – prägt den ersten Eindruck jedes Interessenten. |
| 3 | Freitreppe ohne Geländer und Handlauf. Absturzsicherung fehlt bei mehr als fünf Stufen. | NBauO § 38 (Umwehrungen) · DIN 18065 (Gebäudetreppen) · Verkehrssicherungspflicht § 823 BGB |
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mittelPflicht und Haftung, Kosten überschaubar. Sofort nach Übergabe. |
| 5 | Terrassenbrüstung durchfeuchtet, Abdeckung ohne Tropfkante. Wasser läuft über den Putz statt abzutropfen. | DIN 18531 (Abdichtung von Balkonen und Terrassen) · Fachregeln des Klempnerhandwerks (Metallabdeckungen) |
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mittelPlanbar, verhindert laufende Putzschäden. Teilweise Eigenleistung möglich. |
| 7 | Kellerfenster auf Geländeniveau ohne Lichtschacht. Oberflächenwasser läuft direkt in den Keller. | DIN 18533 (Abdichtung, Spritzwasserbereich) · DIN 1986-100 (Grundstücksentwässerung, Rückstau) |
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hochUrsache für Kellerfeuchte. Vor Ort prüfen, bevor der Kaufpreis festgelegt wird. |
| 11 | Grenzmauer: Putz abgeplatzt, Mauerwerk offen, Krone ohne Abdeckung. | DIN EN 1996 (Mauerwerk) · Nds. Nachbarrechtsgesetz (Grenzeinrichtung, Unterhaltung) |
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geringAußenanlage, kein Einfluss auf das Gebäude. Eigenleistung möglich. |
| 12 | Baum dicht an Grenzmauer und Fassade. Wurzeldruck, Beschattung, Laub in Rinnen und am Sockel. | DIN 18920 (Schutz von Bäumen bei Baumaßnahmen) · Baumschutzsatzung der Gemeinde · ZTV-Baumpflege |
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mittelPflicht zur Genehmigung, Einfluss auf Fassadentrocknung. |
| Nr | Mangel (Sichtbefund) | Fakten · Regelwerk | Maßnahme | Wertfaktor |
|---|---|---|---|---|
| 1 · 2 | Türsturz freigelegt, Ziegel und Fugen offen; Holzsturz darüber. Auflager und Tragfähigkeit unklar, Holz ohne erkennbaren Schutz. | DIN EN 1996 / DIN 1053 (Mauerwerk) · DIN EN 1995 (Holzbau) · DIN 68800 (Holzschutz) |
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hochTragwerk im Hauptzugang. Ohne Nachweis keine Nutzung der Tür – gehört in die Kaufpreisverhandlung. |
| 4 · 5 | Laibung und Treppenhauswand: Putz abgeschlagen, Ziegel offen, Rissbild im hohlen Altputz. | DIN EN 13914-2 / DIN 18550-2 (Innenputz) · WTA-Merkblatt 2-4 (Putzsanierung Altbau) |
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mittelPlanbare Instandsetzung, teilweise Eigenleistung möglich. |
| 6 · 9 | Decke und Gewölbe mit Feuchteflecken; Wand rechts verfärbt, Putz offen. Ursache (Dach, Fenster oder aufsteigende Feuchte) nicht aus dem Foto bestimmbar. | DIN 18531 (Dach) · DIN 18533 (erdberührt) · WTA-Merkblatt 4-5 (Feuchtemessung) |
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hochUrsache offen – vor Ort prüfen, bevor der Kaufpreis festgelegt wird. |
| 7 · 8 | Fenster: Laibung roh, keine Fensterbank, Anschlussfuge offen; Flügel, Beschläge, Dichtung alt. | DIN 4108-7 (Luftdichtheit) · RAL-Leitfaden Montage · GEG (Austausch) |
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mittelEnergie und Komfort; bei Denkmalschutz Abstimmung mit der Behörde. |
| 11 · 12 | Geländer: Baluster schief und lose, Handlauf wackelt, Antrittspfosten beschädigt; Wandhandlauf fehlt. | NBauO § 38 (Umwehrungen) · DIN 18065 (Gebäudetreppen, Handlauf, Geländerhöhe) |
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mittelVerkehrssicherheit, Haftung des Eigentümers; Kosten überschaubar. |
| 13 · 14 | Trittstufen ausgetreten, Setzstufen rissig, Antritt ausgebrochen; Dielen uneben, Fugen offen. | DIN 18065 (Steigungsverhältnis, Toleranzen) · DIN 18356 (Parkett- und Holzpflasterarbeiten) |
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geringVerschleiß, keine Substanzfrage. Eigenleistung bei Dielen möglich. |
| Nr | Mangel (Sichtbefund) | Fakten · Regelwerk | Maßnahme | Wertfaktor |
|---|---|---|---|---|
| 1 · 3 | Oberlicht: Verglasung und Rahmen alt; Decke mit losem Putz, abgebrochenem Stuckgesims und Feuchtespuren am Oberlicht. | DIN 18531 (Abdichtung von Dächern, Durchdringungen) · VOB/C ATV DIN 18338 (Dachdeckung) · WTA-Merkblatt 2-4 |
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hochWasser von oben trifft die Holzbalkendecke. Erst Ursache, dann Oberfläche. |
| 2 | Oberlicht als Rauchabzug? Rettungsweg über die Halle ungeklärt. | NBauO §§ 33–35 (Rettungswege) · DIN 18232 (Rauch- und Wärmefreihaltung, falls gefordert) |
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mittelEntscheidet über Nutzungsmöglichkeiten – vor allem bei gewerblicher Nutzung. |
| 5 · 6 | Alte Leitungsschlitze und Rohre in der Wand, Wandnische mit altem Schacht. | DIN EN 1996-1-1 (Schlitze und Aussparungen) · DIN 18015 (Elektroinstallation Wohngebäude) · DIN VDE 0100 |
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mittelKomplette Elektro ist einzuplanen, Schlitze sind Statikfrage. |
| 7 | Halle ohne Heizflächen und Leitungen. | GEG (Anforderungen Bestand bei Sanierung) · DIN EN 12831 (Heizlast) |
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mittelBudgetposten, aber planbar; entscheidet über Energieklasse nach Sanierung. |
| 8 · 10 | Historische Tür: Zarge lose, Sturz offen; Durchgang mittig ohne Zarge, Ziegel im Sturz offen. | DIN EN 1996 (Mauerwerk) · DIN 18355 (Tischlerarbeiten) · WTA-Merkblätter Denkmalpflege |
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mittelHistorische Türen sind Wertbestandteil; Sturz ist Statikfrage. |
| 12 · 13 | Boden: Dielen lose, alter Belag, Höhenversprung; Wandfuß mit Schutt – Sockelfeuchte möglich. | DIN 1055 / DIN EN 1991 (Einwirkungen) · DIN 18560 (Estriche) · DIN 18533 |
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hochTragfähigkeit und Feuchte am Wandfuß sind vor Ort zu klären. |
| Nr | Mangel (Sichtbefund) | Fakten · Regelwerk | Maßnahme | Wertfaktor |
|---|---|---|---|---|
| 1 · 2 | Dachschalung ohne Dämmung und Luftdichtung; sichtbare Holzschalung ohne Brandschutzbekleidung. | GEG (Mindestanforderung Dach bei Ausbau) · DIN 4108-7 (Luftdichtheit) · NBauO / DIN 4102 (Bekleidung Wohnraum) |
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hochGrößter Budgetposten des Ausbaus – und die Wertreserve des Hauses: Wohnfläche entsteht. |
| 3 · 4 | Alte und neue Sparren gemischt; grün behandelte Hölzer. Altholzschutzmittel (PCP, Lindan) nicht ausgeschlossen. | DIN EN 1995 (Holzbau) · DIN 68800 (Holzschutz) · Gefahrstoffverordnung / Schadstoffbewertung nach WTA 1-2 |
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hochSchadstoffe bestimmen den Ausbauweg; Statik ist Pflicht. |
| 5 · 6 | Fußpfette auf Mauerkrone mit offenem Auflager; neue Stützen und Kopfbänder ohne erkennbaren Lastnachweis. | DIN EN 1995 · DIN EN 1996 · Standsicherheitsnachweis nach NBauO § 65 |
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hochRechenfehler hier führt zu Setzungen – gehört vor jeden weiteren Ausbau. |
| 7 · 9 · 11 | Giebelwand: Fugen offen, Steine lose; Brüstung ausgebrochen; neuer Zementputz grob, rissig, ohne Trennschnitt zum Holz. | DIN EN 1996 · DIN EN 13914-2 / DIN 18550-2 (Innenputz) · DIN 4108-2 (Mindestwärmeschutz Giebel) |
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mittelHandwerklich planbar; der Zementputz auf Altziegel ist ein typischer Folgeschaden. |
| 8 · 10 | Fenster: Laibungen roh, Anschluss nur mit Bauschaum, Bogen ohne Putz, keine Fensterbretter. | DIN 4108-7 · RAL-Leitfaden Montage · DIN 18355 |
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mittelEnergieverlust und Feuchteeintrag am Anschluss. |
| 12 · 13 · 14 | Decke aus Dielen mit Spalten; keine Steigestränge; keine Elektroinstallation. | DIN EN 1991 (Nutzlasten Wohnen) · DIN 4109 (Schallschutz) · DIN 18015 · DIN 1988 (Trinkwasser) |
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mittelAusbauposten; ohne Schachtplanung wird jeder spätere Umbau teuer. |
hoch Ursache mit Folgekosten (Feuchte, Statik) – gehört in die Kaufpreisverhandlung mittel Pflicht, Sicherheit oder planbare Instandsetzung gering optisch oder Außenanlage
Sichtbefund aus Fotos; verdeckte Schäden, Feuchte in der Konstruktion und Statik beurteilen wir nur vor Ort. Regelwerke sind Bezugsnormen für Maßnahme und Angebot, keine Feststellung einer Pflichtverletzung. Freigabe jedes Befunds durch Dipl.-Ing. Wolfgang Kruse.
02
Abgeleitet aus eigenen Bauakten seit 1932 – Pläne, Leistungsverzeichnisse, Abrechnungen aus drei Familienbetrieben –, fortgeschrieben auf heute. Richtwerte je Gewerk, die in der Verhandlung und beim Finanzierungsgespräch halten.
Gründerzeitvilla · Prüfauftrag 2026
03
Blueprint mit Maßen und Visualisierung nach Sanierung, erstellt mit DigA, unserer eigenen KI-Produktionskette unter Kontrolle der Architektinnen. Sie sehen, wofür Sie bezahlen, bevor Sie es tun.
Vorher / Nachher
Drei weitere Räume aus demselben Prüfauftrag. Links der Befund mit nummerierten Punkten, rechts die Visualisierung nach Sanierung – schieben zum Vergleichen.
Befund
Nachher
Befund
Nachher
Befund
Nachher
Leistungen
Vom Foto-Check bis zur Begleitung bis zur Kaufentscheidung. Visualisierungen sind in D und E enthalten und ergänzen A und B auf Wunsch.
Foto-Haus-Check
Käufer und Eigentümer, die schnell Klarheit wollen
Sie senden Fotos, wir liefern Pfeilbilder, Gewerkezuordnung und einen ersten Kostenrahmen – innerhalb von drei Werktagen.
ab 199 €Festpreis
Vor-Ort-Check
Bestandsobjekte vor Kauf, Sanierung oder Verkauf
Begehung mit Hans-Marten oder Wolfgang Kruse, Protokoll mit Fotos, mündliche Einordnung noch vor Ort.
120 €/hzzgl. Fahrt
Objekt-DossierKern
Makler mit Objekten im Sanierungsstau
Befund, Kostenrahmen und Nachher-Bilder als Dossier, das Käufer beruhigt statt abschreckt. Unabhängig, ohne Beteiligung am Kaufpreis.
ab 990 €je Objekt
Käufer-BegleitungKern
Käufer bis zur Kaufentscheidung
Vor-Ort-Check, Kostenrahmen, Nachher-Bild und Verhandlungsargumente. Auf Wunsch Gespräch mit Bank oder Verkäufer.
ab 1.200 €je Objekt
Alle Preise netto. Foto-Haus-Checks sind Sichtbefunde auf Grundlage der eingereichten Bilder; verdeckte Schäden können nur vor Ort beurteilt werden. Kostenrahmen sind Richtwerte, keine Angebote.
So läuft es ab
Außenansichten, Treppenhaus, Keller, Dach, Haustechnik – per E-Mail an mail@ingkruse.de. Ein Smartphone genügt.
Pfeilbilder mit nummerierten Punkten, jeweils mit zuständigem Gewerk. Kurze Rückfrage, wenn Bilder fehlen.
Richtwerte je Gewerk aus indexierten Bauakten, als Spanne. Auf Wunsch Vor-Ort-Check zur Absicherung.
Blueprint mit Maßen und Visualisierung – als Argument für Bank, Verkäufer oder die eigene Entscheidung.
Gebaut, nicht nur geprüft.
Bauakten seit 1932
Die Bauakten dreier Familienbetriebe liegen vollständig vor und sind digital erschlossen: Pläne, Statik, Leistungsverzeichnisse, Abrechnungen, Typenhaus-Preislisten über Jahrzehnte. Daraus leiten wir Kostenrahmen ab – indexiert auf heute, als Spanne, nicht als Punktwert.
Familienbetrieb zwischen Harz und Heide, heute HANS DREWES Projektentwicklung. Das Kellerarchiv in Tülau ist vollständig digitalisiert – Hausprogramme, Preislisten, Bauträgerprojekte.
Kasernen, Gewerbebauten, Spezialbetonbau. Übernommen samt Bauakten, heute Kruse-Holding GmbH.
Beginn der eigenen Projektentwicklung: Planung, Bau und Verkauf von Wohnhäusern in Wolfsburg und Umgebung.
Geplant, verkauft und gebaut – alle Akten im Archiv.
Bauträgerprojekt im Baugebiet Kerksiek mit HANS DREWES – Exposés, Preislisten und Abrechnungen vollständig.
Ein Haustyp, einmal vollständig geplant, viermal gebaut. Serielles Bauen vor dem Begriff.
29 Reihen- und Doppelhäuser sowie vier Mehrfamilienhäuser in KfW-55-Standard mit Tiefgarage – komplette Statik, Ausführungsplanung, Leistungsverzeichnisse.
Drei Mehrfamilienhäuser desselben Typs in höherem Effizienzstandard, gebaut 2021 bis 2023.
Prüfung im Kundenauftrag – Gründerzeitvilla an der Ostsee, 78 Punkte auf sechs Fotos, öffentlich dokumentiert.
Warum INGKRUSE
Bauakten seit 1932 aus drei Familienbetrieben: Pläne, Statik, Leistungsverzeichnisse, Abrechnungen. Wir wissen, was Dinge kosten, weil wir sie bezahlt haben.
Wir besitzen, verwalten und sanieren selbst. Wir empfehlen nur, was wir am eigenen Haus auch machen würden.
Wir verkaufen keine Immobilien und sind an keinem Kaufpreis beteiligt. Deshalb glaubt uns der Käufer – und der Verkäufer.
Jede Prüfung ist als Pfeilbild und Reel nachvollziehbar. Sehen Sie, wie wir arbeiten, bevor Sie uns beauftragen.
Mitglied der Ingenieurkammer Niedersachsen und des BDB, Sachverständiger für Ingenieurhochbau. Seit 2011 Vertreter der Volksbank BRAWO – wir wissen, welche Unterlagen eine Bank für die Finanzierung eines Bestandshauses sehen will.
Serie „Gutachten Baumängel“
Unsere Prüfungen laufen öffentlich. Jedes Reel zeigt ein Objekt, nummerierte Pfeile, das zuständige Gewerk und am Ende das Nachher-Bild mit Plan. Was wir für Kunden tun, sehen Sie vorher auf Instagram.
Das Team
Dipl.-Ing. TU Bauingenieurwesen
Sachverständiger Ingenieurhochbau, Ingenieurkammer Niedersachsen, BDB
Befund, Kostenrahmen, Freigabe
B.Sc. Bauingenieurwesen TU Berlin
Vor-Ort-Checks, Projektmanagement
Dipl.-Ing. Architektur, Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Planung, Baurecht, Wirtschaftlichkeit
B.Sc. Architektur
Architektur und KI, Visualisierung
B.Sc. Psychologie
Kommunikation, Immobilienmarketing
Eine Familie, zwei Generationen, fünf Fachrichtungen – und eine Verantwortung für jedes Dokument. Zur Vita · Referenzen 1999–2018
Fragen
Er ist ein ingenieurmäßiger Sichtbefund auf Grundlage Ihrer Fotos – mit Gewerkezuordnung und Kostenrahmen. Verdeckte Schäden, Feuchte in der Konstruktion oder Statik beurteilen wir nur vor Ort. Verkehrswert- oder Gerichtsgutachten erstellen wir nicht.
Er ist eine Spanne je Gewerk, abgeleitet aus eigenen Bauakten und auf den aktuellen Baupreisindex fortgeschrieben. Er ersetzt kein Angebot, hält aber in Verhandlung und Finanzierungsgespräch stand – und wird mit dem Vor-Ort-Check enger.
Vor-Ort-Checks machen wir vor allem in Wolfsburg, Braunschweig, Gifhorn und Umgebung. Weiter entfernte Objekte prüfen wir zunächst per Foto; eine Begehung stimmen wir individuell ab.
Ja. Befund, Kostenrahmen und Nachher-Bild sind für Sie erstellt und dürfen in Ihrer Verhandlung und Finanzierung verwendet werden. Eine Veröffentlichung in unseren Reels erfolgt nur anonymisiert und nur mit Ihrer Zustimmung.
Unsere eigene KI-gestützte Produktionskette für Pfeilbilder, Blueprints und Visualisierungen. Sie beschleunigt die Darstellung; Befund und Kostenrahmen verantworten die Ingenieure und Architektinnen.
So geht es los
Sie erhalten innerhalb von drei Werktagen Pfeilbilder, Gewerkezuordnung und einen ersten Kostenrahmen. Unverbindliche Rückfrage vorab ist jederzeit möglich.